Он-лайн заявка
Новый порядок формирования Фонда капитального ремонта
- 07.03.2014
В целях обеспечения осведомленности собственников перед проведением общего собрания по вопросу выбора способа формирования фонда капитального ремонта, Правление подготовило информацию о каждом способе формирования и их различиях.
ЗАКОНОДАТЕЛЬНАЯ БАЗА
Федеральный Закон от 25.12.2012 N 271-ФЗ, который дополнил Жилищный кодекс разделом IX "Организация проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах", начал действовать с 26.12.2012. Однако только 30.04.2013 Правительство РФ Распоряжением N 720-р утвердило план мероприятий по реализации названного Закона. Во исполнение статьи 167 ЖК РФ 27.06.2013 г. принят Закон Московской области «Об организации проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории Московской области» № 66/2013-ОЗ. Региональная программа капитального ремонта, положенная в основу этого Закона, утверждена Постановлением Правительства Московской области от 27.12.2013г. № 1188/58, а опубликована 30.01.2014г.
СПОСОБЫ ФОРМИРОВАНИЯ ФОНДА КАПИТАЛЬНОГО РЕМОНТА
В течение двух месяцев после официального опубликования утвержденной региональной программы собственники каждого многоквартирного дома (далее МКД) должны принять решение об определении способа формирования фонда капитального ремонта их дома.
Законом предложено два способа:
- Перечисление взносов на капитальный ремонт на специальный счет многоквартирного дома;
- Перечисление взносов на капитальный ремонт на счет регионального оператора;
Если способ формирования фонда капремонта собственниками выбран не будет, то орган местного самоуправления (Администрация г.о. Железнодорожный) принимает решение о формировании фонда капремонта МКД по второму способу.
Первый способ - формирование фонда на специальном счете.
Ключевое отличие данного способа формирования фонда заключается в том, что на специальном счете аккумулируются средства собственников только одного МКД (п. 4 ст. 175 ЖК РФ). Соответственно, и средства расходуются исключительно на капитальный ремонт конкретного дома. Иными словами, для одного МКД создается один фонд и открывается один специальный счет.
Исходя из положений ст. 175 ЖК РФ владельцем специального счета каждого жилого дома в «многодомном» ТСЖ «Ольгино» может быть только региональный оператор.
По специальному счету могут совершаться только определенные операции по финансированию капитального ремонта МКД, которые перечислены в п. 1 ст. 177 ЖК РФ:
Принадлежность денежных средств, находящихся на спец. счете.
Согласно ст. 36.1 ЖК РФ права на денежные средства, находящиеся на специальном счете, принадлежат собственникам помещений в МКД. При этом доля каждого собственника пропорциональна суммарному размеру взносов на капитальный ремонт, уплаченных самим собственником и его предшественником (п. 2 ст. 36.1 ЖК РФ). Право собственника помещения в МКД на долю денежных средств, находящихся на специальном счете, следует судьбе права собственности на такое помещение (п. 3 ст. 36.1 ЖК РФ), то есть при продаже помещения к приобретателю переходит доля в праве на денежные средства, находящиеся на специальном счете (п. 6 ст. 36.1 ЖК РФ). В этом случае доля нового собственника в праве на денежные средства, находящиеся на специальном счете, равна доле в праве на указанные денежные средства предшествующего собственника (п. 4 ст. 36.1 ЖК РФ). К новому собственнику переходит не только право на соответствующую долю денежных средств на специальном счете, но и обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт МКД, в том числе не исполненная предыдущим собственником обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт (об этом идет речь в обновленной редакции п. 3 ст. 158 ЖК РФ).
Собственник помещения не вправе требовать выделения своей доли денежных средств, находящихся на специальном счете. Это закреплено в п. 5 ст. 36.1 ЖК РФ. Исключением из данного правила является возврат собственникам уплаченных ими взносов в случае изъятия земли под МКД и помещений в нем для государственных и муниципальных нужд (п. 2 ст. 174 ЖК РФ).
На средства фонда, хранящиеся на специальном счете, не может быть обращено взыскание по обязательствам владельца этого счета, а в случае признания его банкротом денежные средства, находящиеся на специальном счете, не подлежат включению в конкурсную массу (п. п. 6, 7 ст. 175 ЖК РФ).
Закрытие специального счета и расторжение договора может быть по причине (п. 3 ст. 176 ЖК РФ):
- изменения способа формирования фонда капитального ремонта;
- замены владельца специального счета;
- замены кредитной организации. Замена банка возможна при отсутствии непогашенной задолженности по полученному в этой кредитной организации кредиту на проведение капитального ремонта общего имущества в МКД.
Второй способ – это формирование фонда на счете регионального оператора.
Этот способ можно назвать словами «общий котел». Для данного варианта формирования фонда характерно следующее. Средства, полученные региональным оператором от собственников помещений в одних домах, могут быть использованы на возвратной основе для финансирования капитального ремонта общего имущества в других домах (п. 4 ст. 179 ЖК РФ). "Занимать" средства можно только из фондов, формируемых на счете (счетах) регионального оператора, и только на ремонт тех домов, собственники помещений в которых также формируют фонд капитального ремонта на счете (счетах) этого регионального оператора.
Правовое положение регионального оператора и его функции.
Согласно п. 1 ст. 178 ЖК РФ региональный оператор создается в организационно-правовой форме фонда.
Фонд - это некоммерческая организация (НКО). Общие положения о фондах сформулированы в ст. 118, 119 ГК РФ.
В силу ст. 178, 179 ЖК РФ региональный оператор создается субъектом РФ – Правительством Московской области, который несет субсидиарную ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение региональным оператором обязательств перед собственниками помещений в МКД.
Функции регионального оператора сформулированы в ст. 180 ЖК РФ. Таковыми являются:
- аккумулирование взносов на капитальный ремонт;
- функции технического заказчика работ по капитальному ремонту общего имущества в МКД.
- финансирование расходов на капитальный ремонт общего имущества в МКД;
- взаимодействие с органами государственной власти субъекта РФ и органами местного самоуправления в целях обеспечения своевременного проведения капитального ремонта общего имущества в МКД;
- открытие на свое имя специальных счетов и совершение операций по этим счетам в случае, если собственники помещений в МКД выбрали регионального оператора в качестве владельца специальных счетов.
- иные предусмотренные ЖК РФ, законом субъекта РФ и учредительными документами регионального оператора функции.
Изменение способа формирования фонда.
Согласно п.1 статьи 173 ЖК РФ собственники вправе в любое время изменить способ формирования фонда.
Отметим, что решение собственников о прекращении формирования фонда на счете регионального оператора и его формировании на специальном счете вступает в силу через два года после его направления
региональному оператору (п. 5 ст. 173 ЖК РФ). И только через два года и пять дней с момента получения такого решения региональный оператор перечислит средства фонда на специальный счет. Субъект РФ вправе сократить этот срок.
В свою очередь, решение о прекращении формирования фонда на специальном счете и его формировании на счете регионального оператора вступает в силу через один месяц после его направления владельцу специального счета (п. 6 ст. 173 ЖК РФ). Для перечисления средств также отводится пять дней.
Сравнительный анализ дает основания Правлению считать приоритетным для собственников жилых домов, входящих в ТСЖ «Ольгино», первый способ - формирование фонда на специальном счете.
ВЗНОСЫ НА КАПИТАЛЬНЫЙ РЕМОНТ.
Законом Московской области № 66/2014-ОЗ от 30.01.2014г. установлено, что с 01 мая 2014 г. в соответствии с выбранным способом формирования фонда капитального ремонта, у собственников возникает обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт в минимальном размере 7,30 рублей с квадратного метра. Минимальный размер для Московской области установлен Постановлением Правительства МО от 03.12.2013г. № 1023/54 на трехлетний период, при этом на второй и третий год данного периода он может индексироваться с учетом уровня инфляции.
Функции начисления, сбора и перечисления взносов Региональному оператору будут возложены на Товарищество.
РЕГИОНАЛЬНАЯ ПРОГРАММА.
Региональная программа Московской области «Проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории Московской области на 2014-2038 годы» (далее Программа) утверждена постановлением Правительства Московской области от 27.12.2013г. № 1188/58. Опубликована Программа 30.01.2014г.
Программой определяются:
- сроки проведения собственниками МКД и региональным оператором капитального ремонта в МКД;
- перечень МКД, расположенных на территории Московской области;
- перечень услуг и работ по капитальному ремонту МКД;
- плановый период проведения капитального ремонта в МКД.
Программа подлежит актуализации 1 раз в год - не позднее 25 января.
Критерии очередности проведения капитального ремонта МКД определяются на основании следующих параметров:
1. год ввода в эксплуатацию;
2. дата последнего проведения капитального ремонта;
3. техническое состояние МКД;
4. процент собираемости взносов на капитальный ремонт собственников помещений в МКД.
Перечень работ по капитальному ремонту в соответствии с Программой включает в себя:
- ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения;
- ремонт или замену лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, ремонт лифтовых шахт;
- ремонт крыши, в том числе переустройство невентилируемой крыши, устройств выходов на кровлю;
- ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу;
- утепление и (или) ремонт фасада;
- установку коллективных приборов учета;
- ремонт фундамента МКД.
ФУНКЦИИ ТСЖ.
До настоящего момента установленный в ТСЖ «Ольгино» порядок формирования фонда капитального ремонта и размер взносов определялись на основании пп. 2 п. 1 ст. 137 и пп. 5 п. 2 ст. 145 Жилищного Кодекса РФ и в соответствии с Решениями Общих собраний членов Товарищества (29.12.2008г., 21.01.2010г., 21.01.2011г.,25.06.2012г., 26.06.2013г.).
Решением последнего общего собрания от 26.06.2013г. было принято решение об утверждении размера обязательных платежей на капитальный ремонт в размере 2,00 руб./кв.м. в месяц до момента выбора способа формирования фонда капитального ремонта, в соответствии с п.5 ст.170 ЖК РФ.
С 2009 года по настоящий момент в ТСЖ «Ольгино» создавался фонд капитального ремонта по каждому дому.
Новый порядок лишает Товарищество возможности собирать средства в свое распоряжение для дальнейшего использования на капитальный ремонт общего имущества домов, находящихся в его управлении. Вместе с тем обязательства Товарищества, связанные с надлежащим содержанием общего имущества в этих домах, в том числе в части проведения срочного капитального ремонта, остались неизменными. Более того, региональный оператор, принимает на себя обязательства по выполнению работ капитального характера только в сроки и в объемах, предусмотренных для конкретного дома в региональной программе.
Однако далеко не факт, что до момента наступления срока проведения таких работ не возникнет необходимость в выполнении тех или иных мероприятий капитального характера. Это снова зона ответственности Товарищества, а значит собственников, со всеми вытекающими последствиями в части финансирования данных работ.
Также обратим внимание на содержание региональной программы в части установления очередности домов, нуждающихся в капитальном ремонте: первыми за счет фонда капитального ремонта должны быть отремонтированы дома, общее имущество которых требовало ремонта еще на дату приватизации в них первого жилого помещения.
На сегодняшний момент домам, находящимся в управлении ТСЖ «Ольгино» от 6 до 10 лет. Это значит, что в домах из работ капитального характера уже определились некоторые проблемы, такие как ремонт фасада, замена стояков ГВС и ХВС в связи с их коррозией. Кроме того, срок службы теплообменников ИТП в каждом из домов – 8 лет, а это значит, что в любой момент может потребоваться их замена. В то же время региональная программа по нашим домам не актуализирована и конкретный год проведения капитального ремонта не установлен.
По этой причине решением общего собрания, ранее созданный в ТСЖ «Ольгино» фонд капитального ремонта, целесообразно использовать по мере необходимости на проведение работ по капитальному ремонту, с последующим зачетом стоимости проведенных работ в счет исполнения на будущий период обязательств по уплате взносов на капитальный ремонт собственниками помещений в МКД (п.4 ст.181 ЖК РФ).
Правление ТСЖ «Ольгино» обращает внимание на то, что собственники своего имущества должны отнестись с пониманием ко всем правам и обязанностям, сопряженным с владением недвижимым имуществом, и принять участие в общем собрании собственников по выбору способа формирования фонда капитального ремонта, которое будет проводиться в марте 2014г.
Правление ТСЖ «Ольгино».